Dal 1° gennaio 2026 è entrata in vigore una nuova stretta sugli affitti brevi: a partire dal terzo immobile locato per periodi inferiori a 30 giorni, l’attività viene presunta come imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA.

La novità rappresenta un cambio di impostazione rilevante. Finora la presunzione di attività d’impresa scattava dal quinto immobile; l’abbassamento della soglia amplia in modo significativo la platea dei soggetti interessati, coinvolgendo numerosi piccoli proprietari che operano tramite piattaforme digitali.

-Effetti fiscali e amministrativi

Sul piano fiscale viene confermata la tassazione:
• 21% di cedolare secca per il primo immobile,
• 26%per gli immobili successivi.
Tuttavia, dal terzo immobile in poi, l’inquadramento come attività d’impresa comporta:
• uscita dal regime della cedolare secca,
• applicazione dell’IRPEF ordinaria o del regime forfettario, se ricorrono i requisiti,
• adempimenti contabili e IVA nonché previdenziali, gestione delle fatture e degli incassi,
• maggiore esposizione a controlli fiscali e amministrativi.

L’obiettivo dichiarato della norma è contrastare fenomeni elusivi e regolamentare un settore in forte espansione, ma l’effetto concreto rischia di essere un aggravio rilevante di oneriper molti proprietari che non operano con una vera struttura imprenditoriale.

- Impatti sul territorio
Accanto ai profili fiscali, la disciplina degli affitti brevi si intreccia sempre più con la regolamentazione urbanistica e turistica locale. La Corte costituzionale ha riconosciuto alle Regioni e ai Comuni la possibilità di introdurre limiti territoriali e criteri di localizzazione degli affitti brevi, soprattutto nelle aree a forte pressione turistica.

Si delinea quindi un quadro frammentato, nel quale alle regole fiscali nazionali si affiancano vincoli locali, con un aumento della complessità per proprietari e operatori.

-Pianificazione
Alla luce delle nuove regole, diventa fondamentale valutare attentamente la propria posizione: numero di immobili, durata delle locazioni, modalità di gestione e inquadramento fiscale. Scelte non ponderate possono comportare sanzioni, recuperi d’imposta e costi imprevisti.

Confagricoltura invita gli associati interessati a verificare preventivamente l’impatto della normativa, per individuare la soluzione più corretta e sostenibile in funzione della propria situazione patrimoniale e reddituale.