Negli ultimi anni la disciplina fiscale applicabile alla cessione di terreni, fabbricati e diritti reali di godimento ha assunto un ruolo sempre più centrale, soprattutto dopo le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024. Si tratta di un ambito complesso, che coinvolge non solo i privati e i professionisti, ma anche le imprese agricole, spesso chiamate a valutare con attenzione gli effetti fiscali di operazioni che incidono sulla gestione del proprio patrimonio.
Il punto di partenza è l’articolo 67 del TUIR, che elenca tra i “redditi diversi” anche le plusvalenze derivanti dalla cessione onerosa di immobili o diritti reali. Sono considerati imponibili diversi tipi di operazioni: dalla vendita di terreni oggetto di lottizzazione alla cessione di immobili posseduti per meno di cinque anni, fino alla costituzione onerosa di diritti come usufrutto, uso, abitazione, servitù, superficie ed enfiteusi. Quando tali operazioni generano un reddito imponibile, esso va indicato nella dichiarazione dei redditi — nel quadro RL per la maggior parte delle plusvalenze e nel quadro RM per i terreni edificabili. Restano invece escluse alcune categorie di immobili, come quelli destinati ad abitazione principale o pervenuti per successione.
Un primo elemento di complessità riguarda la determinazione del reddito imponibile, che può essere ridotto solo dei costi direttamente collegati alla cessione. Inoltre, nel caso in cui il contribuente scelga l’imposta sostitutiva del 26% al momento del rogito, la plusvalenza non deve essere dichiarata affatto.
La vera svolta arriva con la Legge di Bilancio 2024: il legislatore decide di ampliare significativamente il campo di applicazione dell’articolo 67, stabilendo che dal 1° gennaio 2024 tutte le costituzioni onerose di diritti reali di godimento sono fiscalmente rilevanti, a prescindere dalla durata del possesso e dalla natura del bene. Un cambiamento che incide profondamente soprattutto nel settore agricolo, dove la concessione del diritto di superficie per l’installazione di impianti fotovoltaici era molto frequente e, prima della riforma, spesso non generava alcuna tassazione se il terreno era posseduto da oltre cinque anni. Oggi queste operazioni sono sempre considerate speculative e producono una plusvalenza tassabile sul valore complessivo dell’operazione.
Tuttavia, il quadro si complica ulteriormente con l’intervento del D.L. 84/2025, che introduce una norma di interpretazione autentica. Accogliendo le tesi sostenute dal Notariato, il decreto fa chiarezza su un punto controverso: quando il proprietario si spossessa integralmente dell’immobile nel medesimo atto in cui costituisce un diritto reale di godimento, non si configura un reddito diverso ai sensi della lettera h), ma una plusvalenza disciplinata dalle lettere b o b-bis, cioè le norme ordinarie che riguardano immobili posseduti da meno di cinque anni o terreni edificabili. Questo chiarimento supera la posizione dell’Agenzia delle Entrate e apre la strada alla correzione delle dichiarazioni 2024, con possibilità di richiedere rimborsi.
Parallelamente, un’ulteriore novità riguarda gli immobili oggetto di interventi realizzati con il Superbonus. La nuova normativa stabilisce che, se tali immobili vengono ceduti entro dieci anni dalla fine dei lavori, la plusvalenza generata è sempre tassabile come reddito diverso, indipendentemente dal fatto che il proprietario abbia fruito direttamente della detrazione o abbia optato per sconto in fattura o cessione del credito. Rimangono escluse solo le cessioni di immobili destinati a prima casa o acquisiti per successione. L’obiettivo è chiaro: evitare che gli incentivi edilizi vengano utilizzati per operazioni meramente speculative. Tuttavia, ciò introduce un ulteriore livello di complessità per i contribuenti, in particolare per le imprese agricole che hanno usufruito del Superbonus per riqualificare il proprio patrimonio immobiliare.
Nel complesso, le modifiche recenti delineano un quadro fiscale più rigoroso e articolato, che richiede ai contribuenti una sempre maggiore attenzione nella pianificazione delle operazioni immobiliari e nella gestione dei diritti reali, al fine di evitare conseguenze fiscali inattese e ottimizzare la propria strategia patrimoniale.